Cum se calculează întreținerea
Înțelegerea felului cum se calculează întreținerea pentru apartamentele și garsonierele din condominii necesită atenție și răbdare, cu atât mai mult cu cât legislația în domeniu este stufoasă. De aceea, am considerat necesar acest articol în care să ofer câteva explicații cu privire la cheltuielile prevăzute de Legea 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor.
Editorul proiectului jurnalistic independent ProblemeLocative.ro
În un prim aspect pe care aș dori să îl subliniez este acela că întreținerea nu reprezintă numai costuri pe consum, așa cum cred mulți proprietari, ci acestea sunt venite, conform legii, și din exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune. La acestea se adaugă şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii (adică consumul) şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.
Astfel, legea prevede mai multe tipuri de cheltuieli:
Acestea sunt repartizate proporţional cu numărul de persoane și reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru asigurarea serviciilor de utilităţi publice de care beneficiază persoanele care locuiesc sau desfăşoară activităţi în mod curent în condominiu şi care nu pot fi individualizate pe fiecare unitate de proprietate individuală în parte pe baza unor dispozitive de măsurare/înregistrare, fie datorită naturii şi caracteristicilor anumitor servicii, fie din lipsa dispozitivelor de măsurare/înregistrare.
Acestea sunt:
2. Pe CONSUMURI INDIVIDUALE.
Acestea sunt repartizate astfel în cazul în care există aparate măsurare (contoare, apometre, etc):
Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcţie de indexul contoarelor individuale, în funcţie de indexul repartitoarelor de costuri, conform normelor tehnice şi metodologiilor elaborate de autorităţile naţionale de reglementare sau de autorităţile administraţiei publice locale, sau în funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile.
3. Pe COTA-PARTE INDIVIZĂ, adică în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale.
Acesta este unul dintre cele mai neînțelese aspecte din legea în vigoare, în special de către proprietari. Aceștia își pun de obicei întrebarea ”dacă nu locuiește nimeni în apartament, de ce trebuie să plătesc?”. În acest moment, legislația impune proprietarilor costuri care vin din întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea şi/sau reabilitarea părţilor de construcţii şi instalaţii aferente condominiului aflate în proprietate comună indiviză. Aceste cheltuieli se repartizează proporţional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar. Cota-parte indiviză este un raport care ține cont de mărimea proprietății – apartamentele mari plătesc mai mult, cele mici/garsonierele – mai puțin. Prin această prevedere legală, legiuitorul a arătat că clădirea trebuie întreținută și administrată, chiar dacă în apartament/ garsonieră nu locuiește nimeni. Atenție: într-un condominiu suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate trebuie să fie egală cu 100%.
În practica anterioară, când legea nu făcea referire la cota-parte indiviză, administratorii impuneau costuri de întreținere pentru o persoană, chiar dacă apartamentul era nelocuit.
Cheltuielile pe cota-parte indiviză se referă la:
4. Pe BENEFIARI, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari;
Cheltuielile pe beneficiari se repartizează conform valorii care revine fiecărui beneficiar în cauză, pe baza facturilor/documentelor justificative.
Acestea sunt cheltuieli cu privire la:
Pentru proprietarii care beneficiază de anumite servicii de utilităţi şi determină consumuri suplimentare, în condiţiile în care nu există nicio interdicţie legală în acest sens, calculul cotei de contribuţie aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice în vigoare sau, în lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, în funcţie de cantitatea consumată.
5. Pe CONSUMATORI TEHNICI.
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru încălzirea proprietăţilor individuale – locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă:
6. DE ALTĂ NATURĂ.
Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate după celalalte chiterii prevăzute de lege.
Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru:
Compania de apă din Slobozia a strâns de-a lungul ultimilor 20 de ani datorii de…
O nouă lovitură ar putea fi dată proprietarilor din condominii care luptă să își găsească…
Încălzirea din surse regenerabile, bazată pe panouri fotovoltaice și pompe de căldură, este posibilă, inclusiv…
Capitala are nevoie de o nouă lege care „să le permită" primăriilor consolidarea clădirilor cu…
Creşterea preţurilor este cea mai mare îngrijorare a românilor la acest sfârșit de an, iar…
Acest caz pare incredibil, dar este pe cât se poate de adevărat: un bucureștean a…
View Comments
Locuiesc la parter, nu am nici balcon nici uscatorie! De la etajul 1 aceste exista!Intrebarea mea este de ce platesc la fel cei care beneficiaza de aceste familii ati?
Banuiesc ca va referiti la cheltuielile pe cota-parte indiviza. Acestea tin doar de suprafata utila a proprietatii dumneavoastra, iar balconul nu este considerat suprafata utila conform L114/1996 - legea locuintei.
Buna ziua. Ref la controlul apometrelor. Din cate imi dau seama, apometrele sunt obiecte in proprietate personala, nu parte din co-proprietatea condominiala. Altfel zis, As are acelasi drept sa verifice un apometru, cat are ca sa verifice cate bluze am in sifonier. Sau ?
Asociatia are in atributii sa citeasca apometrele, dumneavoastra nu sunteti obligat sa permiteti accesul (legea va obliga doar pentru anumite situatii).
Insa nu credeti ca este cea mai corecta metoda? Pentru citirea contorului la energia electrica nu permiteti operatorului accesul in locuinta?
In plus, daca nu permiteti accesul, vi se impun costuri la pausal, care de obicei sunt mai mari decat ce poate consuma un om intr-o luna.
Bun ziua!
Cum se calculează penalizările?
Administratorul refuza sa puna penalizări unei familii, care are o datorie de 1200 lei, plătește o suma lunar, undeva la 250 de lei, fără sa plătească și întreținerea pe luna respectiva, deci mereu se adauga alte sume, dar refuza sa -i calculeze penalizări.
Mulțumesc mult!
Penalitatile trebuie in primul rand aprobate in adunarea generala. Daca aveti deja sistem de penalitati aprobat si administratorul refuza sa il aplice, adresati-va presedintelui cu o cerere scrisa.
Legea spune ca "Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat."
Totusi, depinde de ceea ce s-a aprobat in cadrul adunarii generale din asociatia de proprietari. Se poate ca penalitatile sa fie mai mici de 0,2% pe zi sau se poate ca respectivul restantier sa isi fi luat un angajament de plata. Aveti dreptul sa cunoasteti aceste informatii din cadrul asociatiei si puteti face o solicitare scrisa catre presedinte. Este obligat sa va raspunda.
Felicitari @Ioana Oancea pentru acest proiect. Am gasit o multime de raspunsuri pe site-ul Dvs., care este cel mai complet si la curent dintre toate cele vizitate anterior. Indraznesc si eu cu o inttrebare, daca se poate: Dupa mult scandal si tam-tam, proprietarii unei scari de bloc se hotarasc sa repare acoperisul. Administratoarea dansilor nu este foarte implicata si raspunde foarte evaziv la intrebari, asa ca bietii locatari nu au inteles cum sta treaba cu plata pentru reparatii. Pana in prezent, toti au contribuit lunar cu aceeasi suma; blocul are 14 apartamente (9 ap cu 2 camere si 5 ap cu 4 camere). Cum ar fi legal sa se plateasca reparatiile pentru acoperis? Costurile lucrarii impartite in mod egal la numarul total de apartamente, ori pe baza cotei indivize? Daca este cea din urma, as aprecia enorm daca mi-ati da orice fel de informatie despre cum se calculeaza. Va multumesc!
Va multumesc. Am facut acest proiect cunoscand situatia din asociatiile de proprietari/locatari si sperand ca pot aduce cat mai multa informatie de la autoritati si experti pentru cei care au nevoie de ea.
Cat despre intrebarea dumneavoastra: cheltuielile de reparatii sunt calculate in functie de cota-parte indiviza.
L 196/2018 - Art. 85. - Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în/şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a instalaţiilor; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele;
acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curăţenia etc.; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; cheltuieli cu produse şi accesorii pentru curăţenie, alte servicii administrative către proprietatea comună.
Cota-parte indiviza este un procent din suprafata totala a proprietatilor comune (calculat in functie de suprafata apartamentului/garsonierei). Acesta se regaseste in actul de proprietate al fiecarui apartament. Insumate toate cotele-parti indivize trebuie sa fie 100%. Atentie la situatiile cand s-au operat modificari asupra suprafetelor utile dintr-un apartament sau mai multe - in acest caz se modifica si cota-parte indiviza.
Va multumesc pentru raspunsul prompt. Referitor la cota indiviza, formula de calcul este SUx100/SU totală= %CPI? Acesta se pare ca ar fi raspunsul universal, din lecturile mele anterioare, insa ca si caz concret, nu vad sa se calculeze asa. De ex., doua apartamente identice (et. 4 si 3), au calculata CPI de 3.07 respectiv 2.93, in conditiile in care apartamentul cu CPI mai mic a daramat peretii dintre balcoane si camere, marindu-si astfel camerele. Ori eu stiam ca suprafata balcoanelor (folosite cu scop de balcon, precum reiese din PV de predare-primire), nu intra in suprafata utila. Va multumesc inca o data pentru ajutor!
Este posibil ca diferenta sa vina din spatiul creat prin daramarea peretilor ceea ce a dus la marirea camerelor. Intr-adevar, balcoanele nu sunt considerate suprafata utila, conform L114/1996 Legea locuintei.
Asociatia are casier si cont bancar.Este normal ca din comisionul bancar cheltuit de asociatie o parte sa fie trecut la CPI si o parte la propietarii care care achita direct in banca? Mentionez ca salariul casierului este pe CPI si - l platim si noi care nu achitan la casierie.Totodata asociația este obligată să aiba si cont bancar
Depinde cum s-a votat in adunarea generala.
Oricum, banuiesc ca asociatia a repartizat comisionul de admistrare lunara a contului pe CPI si comisionul perceput de banca pentru fiecare virament - doar celor care fac plata in cont la fiecare tranzactie.
In acest caz, corect mi s-ar parea sa nu va mai puna sa platiti salariul casierului, daca va imputa comisionul bancar la fiecare tranzactie in cont pentru ca ajungeti sa platiti la dublu. Ridicati problema in adunarea generala.
Buna ziua. Locuiesc la etajul 8 din 8 Intr un bloc cu centrala termica pe fiecare scara .Fiind la ultimul etaj și fără vecini pe 3 laturi ale apartamentului am o temperetura mai scăzută cu 3 -4 grade fata de celelalte apartament de la atajele inferioare in care uni proprietari și au montat calorifere mai mari fara aprobarea asociatiei dar și un decalaj de livrare a agentului termic de circa 7 -8 zile până se incarca instalația.Sistemul de încălzire este subdimensionat și ineficient din această cauza nu beneficiez nici de apa calda menajera.Am cerut asociației schimbarea modului de calcul de la CPI la contorizare și am fost refuzat.Mentionez ca nu sunt membru al asociației.Ce opțiuni am pt aceasta situație ?
Bună ziua. E complicat de făcut ceva în această situație pentru că e greu de dovedit că vecinii și-au montat calorifere mai mari, dar și pentru că în lege sunt precizate niște metode standard de calcul.
Puteți să încercați să faceți o notificare oficială către asociație și una către primărie.
Nu am înțeles niciodată ce treabă au salariile cu cota indiviză. Nu am căldură de la Radet să se calculeze la cotă indiviză, doar apometrele pe care le citesc tot eu. Curățenia pe scară la fel... Dacă am cotă mai mare automat fac mizerie mai multă?
Nu faceti mizerie mai multă, dar pentru ca aveti apartamentul mai mare, va revine un procent mai mare din proprietatea comuna.
Este formula legala care a fost gasita la acest moment.
Probabil ca legiuitorul ar fi trebuit sa lase asociatiile sa aleaga cum distribuie cheltuielile pe salarii (pe CPI sau pe apartament).
Buna seara! Am si eu o intrebare pe durata starii de urgenta si a starii de alerta este legal sa se aplice penalizari ?Si inca ceva este legal ca penalizarile sa fie egale cu suma de la intretinere??multumesc
Buna ziua. Asociatia este cea care stabileste sistemul de penalitati, deci daca nu s-a luat nicio decizie cu privire la suspendarea penalitatilor, acestea se pot aplica.
Totusi, ar trebui sa incercati sa faceti o cerere scrisa catre conducerea asociatiei in care sa explicati ca va confruntati cu o situatie speciala, sa va luati un angajament de plata si sa cereti sa nu vi se aplice penalitati pentru aceste luni. Poate gasiti intelegere.
Penalitatile pot ajunge sa fie egale cu suma de plata (aceasta e cota maxima care poate fi aplicata).
Buna ziua .Suntem asociatie nou infiintata si din prima luna ni s au cerut toti banii pentru fondul de rulment si fondul de reparatii. Eu am citit in lege ca se poate plati lunar. Cum este corect ?? Deasemenea avem o factura de reparatie lift si am vazut ca tot pe mp au impartito. Nu cred ca este corect ca o persoana singura cu un apartament de 70mp,sa plateasca la fel ca o familie cu 3 pers si un ap de 60mp.
Felul in care se plateste fondul de rulment si cel de reparatii trebuia decis in Adunarea Generala. Intr-adevar este mult sa va ceara toata suma deodata.
Reparatiile pentru lift se platesc pe cota parte indiviza - deci este corect.
Bună seara, am un apartament cu 3camere va las o poza apt 75mie mi se pare ca a venit foarte mult întreținerea, nu ma pricep cum se calculează, aștept un rasp
Costurile cu incalzirea au crescut in toata tara. S-ar putea sa fie una dintre cauzele pentru crestere, daca aveti incalzire prin sistemul centralizat.
Avand un apartament de 3 camere o sa aveti si costuri mai mari pe cota parte indiviza comparativ cu vecinii cu locuinte mai mici.
Buna ziua, Stiti unde se pot depune motiuni sau propuneri de schimbare a acestei legi 196/2018? Sau daca exista deja o petitie de schimbare a acestei legi? Dumneavostra aveti o petitie pe site pentru implementarea unor masuri de control, dar nu si pentru schimbari de fond a modului de calcul. Precum multi alti propietari gasesc discriminatorie aceasta lege si sincer foarte socialista.
De acord ca pentru intretinerea blocului trebuie sa existe o cota de plata de apartament fie el si nefolosit la care sa se adauge o alta cota legata de numarul de persoane care locuiesc in apartament (ex. pentru curatenie, lift, gunoi, electicitate iluminat spatiu comun). Defap in cazul meu, blocul Wilson, asa si era calculata intretinerea inainte de aparitia acestei legi. Iar in cazul reparatiilor care tin de suprafata cladirii (acoperis, tencuieli, renovari) acestea ar trebui repartizate in functie de spatiul apartamentului. Multumesc, Adrian
Buna ziua. Daca aveti propuneri, va sugerez sa le trimiteti la Comisia de administratie publica a Camerei Deputatilor: cp06@cdep.ro si la Ministerul Dezvoltarii: info@mdlpa.ro
M-as bucura sa trimita propuneri cat mai multi oameni, dar sugestia mea este sa expuneti in cadrul petitiei si situatia concreta cu care va confruntati. In conditiile in care in comisie au fost invitati numai „binevoitori” care de fapt isi apara propriile interese este bine ca si proprietarii simpli sa isi trimita punctele de vedere, iar parlamentarii si Ministerul sa constientizeze ca situatia este scapata de sub control. Multumesc pentru interes.
Bună ziua ! Este corect ca cheltuielile administritative (numai salariul casierului, președintelui asociației, cenzorului și altora) să se calculeze în funcție de suprafața apartamentului ? Stau într-un bloc cu 4 etaje, fără lift, cu femeie de serviciu plătită de locatari separat. Blocul este proaspăt izolat, nu avem reparații sau alte probleme. Apartamentul meu are o suprafață de 49 m pătrați și plătesc cheltuieli administrative 39 roni. De ce trebuie să plătim salariile angajaților asociației în funcție de suprafața apartamentelor și nu pe persoană ?