Pot fi asociațiile de proprietari dizolvate prin voința majorității membrilor acestora? Este întrebarea la care am încercat să răspund după ce în spațiul public au apărut informații potrivit cărora asociațiile de proprietari nu s-ar putea desființa decât în condițiile foarte restrictive prevăzute în Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, respectiv scăderea numărului de proprietari sub 3 sau distrugerea imobilului.
Și de această dată, prima instituție căreia i-am adresat întrebarea a fost Ministerul Dezvoltării, ca inițiator al proiectul care a devenit Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari.
Răspunsul Ministerului Dezvoltării este: DA, asociațiile de proprietari pot fi desființate, însă instituția atrage atenția că administrarea condominiilor nu poate fi făcută în lipsa acestora.
„(...) se observă că legislația în vigoare conține atât prevederi referitoare la dizolvarea asociațiilor de proprietari ca efect al legii, cât și ca efect al voinței proprietarilor din condominiu, exprimate în cadrul statutului asociației. Totodată, având în vedere scopul asociațiilor de proprietari și obiectivele acestora, și ținând cont de particularitățile deosebite ale proprietății comune forțate și indivize, în opinia noastră, administrarea condominiilor nu poate fi realizată în lipsa asociațiilor de proprietari. Totodată, atragem atenția asupra prevederilor art. 11 alin. (2) din Legea nr. 196/2018, potrivit cărora, consecințele neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la administrarea și gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanților acestora, după caz”, se arată în răspunsul oferit de MDLPA.
Reprezentanții guvernului reamintesc că, în ceea ce privește dizolvarea asociațiilor de proprietari, potrivit art. 18 din același act normativ, dacă numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de înstrăinare, proprietarul sau proprietarii cer judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află imobilul încetarea personalității juridice a asociației de proprietari.
Totodată, conform art. 34 și 35 din Anexa nr. 1 la Ordinul MDRAP nr. 1058/2019 privind aprobarea conținutului-cadru al statutului asociației de proprietari și al regulamentului condominiului, în cazul în care numărul proprietarilor din condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de înstrăinare, proprietarul sau proprietarii cer judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află imobilul încetarea personalității juridice. În cazul distrugerii în întregime sau parțială a condominiului, se aplică prevederile art. 657 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare.
Conform art. 15 alin. (3) lit. g) din Legea nr. 196/2018, în cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociației de proprietari se prezintă și se adoptă statutul asociației de proprietari, care cuprinde inclusiv informații privind condițiile în care se dizolvă asociația de proprietari.
În practică există mai multe hotărâri ale instanțelor care iau act de cererile de dizolvare ale asociațiilor depuse în urma unor adunări generale prin care proprietarii au decis că nu mai vor să fie organizați astfel. Instanțele au decis că aceste tipuri de cereri sunt admisibile.
În martie 2020, Tribunalul Hunedoara admite apelul unei asociații care decisese să se desființeze și anulează hotărârea de respingere pe care o dăduse inițial Judecătoria Deva. „Dispune înscrierea Hotărârii de dizolvare a Asociației de Proprietari nr. 38 D___ adoptată de Adunarea Generală a Asociației conform procesului-verbal din data de 18 decembrie 2019, în registrul special ținut de către Judecătoria Deva”, arată hotărârea.
„(...) prima instanță a concluzionat că cererea de desființare a asociației nu poate fi primită, fiind condiționată de înființarea unei alte forme (o altă asociație) care să asigure gestionarea bunurilor comune. În opinia acestui tribunal, această concluzie a primei instanțe este greșită, pe de o parte pentru că a apreciat în mod eronat că ar fi fost sesizată cu o cerere de desființare a asociației (în condițiile în care era sesizată doar cu cererea de înscriere în registrul special a unei hotărâri de dizolvare a asociației, hotărâre luată deja de adunarea generală a asociației), iar pe de altă parte nu este în acord cu prevederile legale invocate, niciunde în acele norme legale nefiind condiționată dizolvarea unei asociații de înființarea anterioară a unei alte forme( o altă asociație) care să asigure gestionarea bunurilor comune”, arată Tribunalul. Hotărârea poate fi citită în întregime aici: http://rolii.ro/hotarari/5ffa6d41e490096414000049
În martie 2021, Judecătoria Satu Mare admitea o cerere asemănătoare. „Admite cererea formulată de petenta Asociaţia de Proprietari Cartier Micro 16 „Bulevardul Muncii bl. H43”. Dispune înscrierea Hotărârii de dizolvare a Asociaţiei de Proprietari Cartier Micro 16 „Bulevardul Muncii bl. H43” adoptată de Adunarea Generală a Asociaţiei conform procesului-verbal din data de 28.01.2021, în registrul special ţinut de către Judecătoria Satu Mare”, se arată în hotărâre, care poate fi văzută aici: https://portal.just.ro/296/SitePages/Dosar.aspx?id_dosar=29600000000195301&id_inst=296
La Buzău, instanța decidea de principiu la fel: „Admite cererea formulată de petenta Asociaţia de Proprietari Bloc 13 cartier Micro 5 Buzău, prin reprezentant Sava Paula-preşedinte, având ca obiect înscrierea menţiunii privind dizolvarea asociaţiei, în registrul special. Dispune efectuarea menţiunilor privind dizolvarea Asociaţiei de Proprietari Bloc 13 cartier Micro 5 Buzău, în registrul special aflat la grefa Judecătoriei Buzău. O copie a prezentei hotărâri se comunică organului financiar local, Parchetului de pe lângă Judecătoria Buzău”. Hotărârea aici: https://portal.just.ro/200/SitePages/Dosar.aspx?id_dosar=20000000000264057&id_inst=200
O hotărâre interesantă vine de la Timișoara, unde instanța a respins cererea de dizolvare. „Prin cererea de chemare în judecată reclamantul a solicitat instanței să constate că a intervenit dizolvarea de drept a pârâtei Asociația de Proprietari din Timișoara ________, ca urmare a faptului că asociația nu mai are niciun membru, nu mai are organe de conducere și se află în situația imposibilității de constituire a adunării generale sau a consiliului director în conformitate cu statutul asociației”.
Retragerea membrilor din asociație nu a fost un motiv valid în fața instanței. Hotărârea aici: http://rolii.ro/hotarari/61e62adfe490097c22000029
Avocatul Victor Stănilă a explicat pentru ProblemeLocative.ro ce înseamnă din punct de vedere juridic decizia de a dispune înscrierea hotărârii de dizolvare a Asociaţiei de Proprietari în registrul special ţinut de judecătorie.
„Înscrierea hotărârii de dizolvare în registrul judecătoriei presupune ca există deja o hotărâre legal adoptată de adunarea generală a asociației de proprietari. În acest caz, practic instanța doar ia act de decizia majorității proprietarilor și dispune efectuarea operațiunilor în registru”, a explicat avocatul.
Victor Stănilă a subliniat că este o diferență între această hotărâre de înscriere a hotărârii în registru și hotărârea de dizolvare dată de judecătorie, care ar presupune ca instanța să dispună dizolvarea dacă sunt îndeplinite condițiile, eventual suplinind acordul proprietarilor.
Citește și: Hotărâre istorică ÎCCJ: Primăriile care investesc în rețele de termoficare și canalizare pot deduce TVA
Recomandarea arhitectului către asociațiile de proprietari pentru o reabilitare de calitate
Vei primi gratuit newsletterul săptămânal ce cuprinde știri exclusive și revista presei despre proprietari, locatari și chiriași, dacă te abonezi aici: