Juridic

Cum se calculează întreținerea: Explicații pentru proprietari și locatari

Cum se calculează întreținerea

Înțelegerea felului cum se calculează întreținerea pentru apartamentele și garsonierele din condominii necesită atenție și răbdare, cu atât mai mult cu cât legislația în domeniu este stufoasă. De aceea, am considerat necesar acest articol în care să ofer câteva explicații cu privire la cheltuielile prevăzute de Legea 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor.

În un prim aspect pe care aș dori să îl subliniez este acela că întreținerea nu reprezintă numai costuri pe consum, așa cum cred mulți proprietari, ci acestea sunt venite, conform legii, și din exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune. La acestea se adaugă şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii (adică consumul) şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

Astfel, legea prevede mai multe tipuri de cheltuieli:

  1. Pe NUMĂR DE PERSOANE care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale.

Acestea sunt repartizate proporţional cu numărul de persoane și reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru asigurarea serviciilor de utilităţi publice de care beneficiază persoanele care locuiesc sau desfăşoară activităţi în mod curent în condominiu şi care nu pot fi individualizate pe fiecare unitate de proprietate individuală în parte pe baza unor dispozitive de măsurare/înregistrare, fie datorită naturii şi caracteristicilor anumitor servicii, fie din lipsa dispozitivelor de măsurare/înregistrare.

Acestea sunt:

  • apă rece, caldă şi canalizare (dacă nu există apometre sau în cazul pierderilor/ diferențelor de apă);
  • combustibil pentru prepararea apei calde de consum;
  • energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune, inclusiv a ascensoarelor;
  • colectarea deşeurilor menajere,
  • vidanjare.

2. Pe CONSUMURI INDIVIDUALE.

Acestea sunt repartizate astfel în cazul în care există aparate măsurare (contoare, apometre, etc):

  • apă rece şi canalizare;
  • apă caldă de consum);
  • energia termică, combustibilul şi apă rece pentru prepararea apei calde;
  • gaze naturale;
  • încălzirea proprietăţii individuale.

Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcţie de indexul contoarelor individuale, în funcţie de indexul repartitoarelor de costuri, conform normelor tehnice şi metodologiilor elaborate de autorităţile naţionale de reglementare sau de autorităţile administraţiei publice locale, sau în funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile.

3. Pe COTA-PARTE INDIVIZĂ, adică în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale.

Acesta este unul dintre cele mai neînțelese aspecte din legea în vigoare, în special de către proprietari. Aceștia își pun de obicei întrebarea ”dacă nu locuiește nimeni în apartament, de ce trebuie să plătesc?”. În acest moment, legislația impune proprietarilor costuri care vin din întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea şi/sau reabilitarea părţilor de construcţii şi instalaţii aferente condominiului aflate în proprietate comună indiviză. Aceste cheltuieli se repartizează proporţional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar. Cota-parte indiviză este un raport care ține cont de mărimea proprietății – apartamentele mari plătesc mai mult, cele mici/garsonierele – mai puțin. Prin această prevedere legală, legiuitorul a arătat că clădirea trebuie întreținută și administrată, chiar dacă în apartament/ garsonieră nu locuiește nimeni. Atenție: într-un condominiu suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate trebuie să fie egală cu 100%.

În practica anterioară, când legea nu făcea referire la cota-parte indiviză, administratorii impuneau costuri de întreținere pentru o persoană, chiar dacă apartamentul era nelocuit.  

Cheltuielile pe cota-parte indiviză se referă la:

  • fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în/şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a instalaţiilor; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere;
  • personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru 39 administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curăţenia etc.;
  • indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorului/comisiei de cenzori; prime;
  • credite bancare;
  • contracte sau poliţe de asigurări;
  • cheltuieli cu produse şi accesorii pentru curăţenie, alte servicii administrative către proprietatea comună.

4. Pe BENEFIARI, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari;

Cheltuielile pe beneficiari se repartizează conform valorii care revine fiecărui beneficiar în cauză, pe baza facturilor/documentelor justificative.

Acestea sunt cheltuieli cu privire la:

  • citirea, calculul şi gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze, energie electrică, deşeuri municipale;
  • servicii cu privire la repartitoarele de costuri;
  • chiriile spaţiilor comune – boxe, casa scării, holuri, spaţiu ghenă, terasă etc.;
  • gestiunea financiară;
  • gestiunea contractelor cu caracter individual;
  • întreţinerea interfonului şi a părţii de instalaţie din interiorul proprietăţii individuale;
  • verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică, în cazul distribuţiei orizontale;
  • reviziile instalaţilor interioare de gaze, apă şi încălzire;
  • alte servicii individuale către proprietari.

Pentru proprietarii care beneficiază de anumite servicii de utilităţi şi determină consumuri suplimentare, în condiţiile în care nu există nicio interdicţie legală în acest sens, calculul cotei de contribuţie aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice în vigoare sau, în lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, în funcţie de cantitatea consumată.

5. Pe CONSUMATORI TEHNICI.

Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru încălzirea proprietăţilor individuale – locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă:

  • energia termică sub formă de căldură, combustibilul şi energia electrică pentru încălzire, salariu/remuneraţie pentru fochist şi echipament de lucru, costuri pentru funcţionarea instalaţiilor de încălzire centrală.

6. DE ALTĂ NATURĂ.

Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate după celalalte chiterii prevăzute de lege.

Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru:

  • lucrările de întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antenă ori antenele colective de televiziune, care se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuinţe şi în spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în condiţiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin care sistemul de antenă colectivă să fie desfiinţat sau casat;
  • cutiile poştale, cheile de la uşa de intrare comună în clădire, care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor;
  • alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare;
  • curăţatul coşurilor de fum, care se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.

Vei primi gratuit newsletterul săptămânal ce cuprinde știri exclusive și revista presei despre proprietari, locatari și chiriași, dacă te abonezi aici:


17 thoughts on “Cum se calculează întreținerea: Explicații pentru proprietari și locatari

  1. Locuiesc la parter, nu am nici balcon nici uscatorie! De la etajul 1 aceste exista!Intrebarea mea este de ce platesc la fel cei care beneficiaza de aceste familii ati?

    1. Banuiesc ca va referiti la cheltuielile pe cota-parte indiviza. Acestea tin doar de suprafata utila a proprietatii dumneavoastra, iar balconul nu este considerat suprafata utila conform L114/1996 – legea locuintei.

  2. Buna ziua. Ref la controlul apometrelor. Din cate imi dau seama, apometrele sunt obiecte in proprietate personala, nu parte din co-proprietatea condominiala. Altfel zis, As are acelasi drept sa verifice un apometru, cat are ca sa verifice cate bluze am in sifonier. Sau ?

    1. Asociatia are in atributii sa citeasca apometrele, dumneavoastra nu sunteti obligat sa permiteti accesul (legea va obliga doar pentru anumite situatii).
      Insa nu credeti ca este cea mai corecta metoda? Pentru citirea contorului la energia electrica nu permiteti operatorului accesul in locuinta?

      In plus, daca nu permiteti accesul, vi se impun costuri la pausal, care de obicei sunt mai mari decat ce poate consuma un om intr-o luna.

  3. Bun ziua!
    Cum se calculează penalizările?
    Administratorul refuza sa puna penalizări unei familii, care are o datorie de 1200 lei, plătește o suma lunar, undeva la 250 de lei, fără sa plătească și întreținerea pe luna respectiva, deci mereu se adauga alte sume, dar refuza sa -i calculeze penalizări.
    Mulțumesc mult!

    1. Penalitatile trebuie in primul rand aprobate in adunarea generala. Daca aveti deja sistem de penalitati aprobat si administratorul refuza sa il aplice, adresati-va presedintelui cu o cerere scrisa.

    2. Legea spune ca „Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.”

      Totusi, depinde de ceea ce s-a aprobat in cadrul adunarii generale din asociatia de proprietari. Se poate ca penalitatile sa fie mai mici de 0,2% pe zi sau se poate ca respectivul restantier sa isi fi luat un angajament de plata. Aveti dreptul sa cunoasteti aceste informatii din cadrul asociatiei si puteti face o solicitare scrisa catre presedinte. Este obligat sa va raspunda.

  4. Felicitari @Ioana Oancea pentru acest proiect. Am gasit o multime de raspunsuri pe site-ul Dvs., care este cel mai complet si la curent dintre toate cele vizitate anterior. Indraznesc si eu cu o inttrebare, daca se poate: Dupa mult scandal si tam-tam, proprietarii unei scari de bloc se hotarasc sa repare acoperisul. Administratoarea dansilor nu este foarte implicata si raspunde foarte evaziv la intrebari, asa ca bietii locatari nu au inteles cum sta treaba cu plata pentru reparatii. Pana in prezent, toti au contribuit lunar cu aceeasi suma; blocul are 14 apartamente (9 ap cu 2 camere si 5 ap cu 4 camere). Cum ar fi legal sa se plateasca reparatiile pentru acoperis? Costurile lucrarii impartite in mod egal la numarul total de apartamente, ori pe baza cotei indivize? Daca este cea din urma, as aprecia enorm daca mi-ati da orice fel de informatie despre cum se calculeaza. Va multumesc!

    1. Va multumesc. Am facut acest proiect cunoscand situatia din asociatiile de proprietari/locatari si sperand ca pot aduce cat mai multa informatie de la autoritati si experti pentru cei care au nevoie de ea.
      Cat despre intrebarea dumneavoastra: cheltuielile de reparatii sunt calculate in functie de cota-parte indiviza.

      L 196/2018 – Art. 85. – Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în/şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a instalaţiilor; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele;
      acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curăţenia etc.; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; cheltuieli cu produse şi accesorii pentru curăţenie, alte servicii administrative către proprietatea comună.

      Cota-parte indiviza este un procent din suprafata totala a proprietatilor comune (calculat in functie de suprafata apartamentului/garsonierei). Acesta se regaseste in actul de proprietate al fiecarui apartament. Insumate toate cotele-parti indivize trebuie sa fie 100%. Atentie la situatiile cand s-au operat modificari asupra suprafetelor utile dintr-un apartament sau mai multe – in acest caz se modifica si cota-parte indiviza.

      1. Va multumesc pentru raspunsul prompt. Referitor la cota indiviza, formula de calcul este SUx100/SU totală= %CPI? Acesta se pare ca ar fi raspunsul universal, din lecturile mele anterioare, insa ca si caz concret, nu vad sa se calculeze asa. De ex., doua apartamente identice (et. 4 si 3), au calculata CPI de 3.07 respectiv 2.93, in conditiile in care apartamentul cu CPI mai mic a daramat peretii dintre balcoane si camere, marindu-si astfel camerele. Ori eu stiam ca suprafata balcoanelor (folosite cu scop de balcon, precum reiese din PV de predare-primire), nu intra in suprafata utila. Va multumesc inca o data pentru ajutor!

        1. Este posibil ca diferenta sa vina din spatiul creat prin daramarea peretilor ceea ce a dus la marirea camerelor. Intr-adevar, balcoanele nu sunt considerate suprafata utila, conform L114/1996 Legea locuintei.

          1. Asociatia are casier si cont bancar.Este normal ca din comisionul bancar cheltuit de asociatie o parte sa fie trecut la CPI si o parte la propietarii care care achita direct in banca? Mentionez ca salariul casierului este pe CPI si – l platim si noi care nu achitan la casierie.Totodata asociația este obligată să aiba si cont bancar

          2. Depinde cum s-a votat in adunarea generala.
            Oricum, banuiesc ca asociatia a repartizat comisionul de admistrare lunara a contului pe CPI si comisionul perceput de banca pentru fiecare virament – doar celor care fac plata in cont la fiecare tranzactie.
            In acest caz, corect mi s-ar parea sa nu va mai puna sa platiti salariul casierului, daca va imputa comisionul bancar la fiecare tranzactie in cont pentru ca ajungeti sa platiti la dublu. Ridicati problema in adunarea generala.

  5. Nu am înțeles niciodată ce treabă au salariile cu cota indiviză. Nu am căldură de la Radet să se calculeze la cotă indiviză, doar apometrele pe care le citesc tot eu. Curățenia pe scară la fel… Dacă am cotă mai mare automat fac mizerie mai multă?

    1. Nu faceti mizerie mai multă, dar pentru ca aveti apartamentul mai mare, va revine un procent mai mare din proprietatea comuna.
      Este formula legala care a fost gasita la acest moment.
      Probabil ca legiuitorul ar fi trebuit sa lase asociatiile sa aleaga cum distribuie cheltuielile pe salarii (pe CPI sau pe apartament).

  6. Buna seara! Am si eu o intrebare pe durata starii de urgenta si a starii de alerta este legal sa se aplice penalizari ?Si inca ceva este legal ca penalizarile sa fie egale cu suma de la intretinere??multumesc

    1. Buna ziua. Asociatia este cea care stabileste sistemul de penalitati, deci daca nu s-a luat nicio decizie cu privire la suspendarea penalitatilor, acestea se pot aplica.

      Totusi, ar trebui sa incercati sa faceti o cerere scrisa catre conducerea asociatiei in care sa explicati ca va confruntati cu o situatie speciala, sa va luati un angajament de plata si sa cereti sa nu vi se aplice penalitati pentru aceste luni. Poate gasiti intelegere.
      Penalitatile pot ajunge sa fie egale cu suma de plata (aceasta e cota maxima care poate fi aplicata).

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *