Haos în domeniul locativ: Mii de blocuri din țară nu au încă asociații de proprietari
Zeci de orașe din România au încă pe teritoriul lor nişte „mici enclave” care fac notă discordantă cu legile statului român. ”Stat în stat” se poate numi orice asociație de locatari care nu s-a reorganizat încă în concordanță cu prevederile în vigoare pentru a deveni asociație de proprietari. Însă, asociațiile de locatari și proprietarii apartamentelor din blocurile aferente sunt lipsiți de drepturile prevăzute de lege. Aceștia nu pot beneficia de ajutoare (de reabilitare termică, spre exemplu), nici nu pot fi controlate şi verificate de către autorităţile locale şi, mai mult decât atât, nu pot fi parte într-un proces aflat pe rolul instanţelor de judecată.
Editorul proiectului jurnalistic independent ProblemeLocative.ro
Asociațiile de locatari sunt reziduuri ale unor legi care nu mai sunt în vigoare astăzi, deoarece nu s-au organizat şi nu funcţionează în baza noilor reglementări – adică a Legii 196/2018 – care prevede, printre altele, obligativitatea transformării acestor asociaţii de locatari în asociații de proprietari. Practic, acestea sunt în afara legii! Asociația de proprietari este o persoană juridică de drept privat constituită legal, care are drepturi și obligații în baza legii mai sus menționate. Ce este asociația de locatari? Este o asociatie cu statut juridic „expirat”, incert şi depăşit de vremuri! S-a ajuns în această situație printr-o înlănțuire de legi proaste, prin suprareglementare și neaplicarea legislației.
Astfel, legea 196/2018 a instituit la intrarea în vigoare un termen de un an de zile pentru ca fostele asociații de locatari să devină asociații de proprietari, iar în caz contrar urmând a fi aplicate amenzi usturătoare. Legea a intrat în vigoare la 28 septembrie 2018, deci și termenul prevăzut la articolul 104 (sancțiuni pentru cei care nu se reorganizează) a expirat în septembrie 2019. Cu toate acestea, în București și în țară mai sunt mii de astfel de asociații de locatari.
Mai mult decât atât, o persoană de bună credință ar putea spune că termenul a fost relativ scurt și că nu a putut fi îndeplinit, însă situația nu stă așa. Asociațiile de locatari există în legislația din România începând cu Legea 114/1996 care menționa că proprietarii se pot constitui în asociații de locatari, cu personalitate juridică. Următoarea lege – L230/2007 instituia obligativitatea înființării asociației de proprietari, fără a prevedea o obligativitate in acest sens sau amenzi in caz de „nealiniere”, probabil dintr-o scăpare a legiuitorului. Cu toate acestea, asociațiile de locatari au continuat să funcționeze, legile au intrat în vigoare, apoi au fost abrogate, fără să lase nicio urmă asupra acestora. Statul român nu s-a sinchisit: nici legiuitorul și nici cei care ar fi trebuit să pună în aplicare aceste măsuri. A fost nevoie de încă 11 ani (de la Legea 230) pentru ca legea aflată acum în vigoare să aducă și sancțiuni pentru cei care nu se organizează în asociații de proprietari. Ce a adus nou Legea 196/2018 a fost tocmai sancţiunea (amenda) pe care departamentul din cadrul primăriei locale sau poliția locală o pot aplica în cazul neîndeplinirii obligaţiilor prevazute de lege, respectiv, transformarea asociaţiilor de locatari în asociaţii de proprietari.
Câte asociații de locatari sunt?
În primul rând, trebuie să spun că cercetarea ProblemeLocative.ro nu poate fi considerată exhaustivă. Informațiile prezentate sunt cele oferite de primăriile de sector din București și de primăriile reședințelor de județ din țară. Din răspunsurile acestora am aflat că mai există cel puțin 2.000 de asociații de locatari. Unele primării au informat că nu dețin o statistică cu privire la numărul asociațiilor de locatari pentru că legea nu îi obligă. Este adevărat că legea nu îi obligă. Și destul de convenabil, țținând cont că autoritățile publice locale sunt cele care ar trebui să sprijine şi să îndrume proprietarii să se organizeze legal, dar să le şi aplice sancțiuni. Majoritatea s-au ferit de acest lucru.
Capitala este, de departe, campionul absolut la nereglementare în domeniu. Din cifrele obținute de la autoritățile de sector sunt 1.220 de asociații de locatari în sectoarele care dețin o evidență în acest sens (2, 3, 4 și 5).
Am întrebat primăriile și câte asociații de locatari au sancționat de la intrarea în vigoare a articolului 104 (cel care permite sancțiunile). Sunt primării care au făcut pași în această direcție. Spre exemplu, în sectorul 3 au fost amendate 59 de asociații cu amenzi în cuantum de 147.500 lei, însă majoritatea primăriilor din București și din țară nu au aplicat încă amenzi în baza acestui articol de lege.
Statut juridic incert
Președintele Federației Asociațiilor de Proprietari Brașov (FAP), avocatul Vasile Emil Martin, a explicat pentru ProblemeLocative.ro că statutul acestor asociații de locatari a fost unul incert şi ilegal de-a lungul acestor ani, mai ales a celor care au funcționat în afara prevederilor legilor 230 sau 196.
„Netransformându-și statutul juridic din asociație de locatari în asociație de proprietari, aș putea să afirm că, pe toată această perioadă, statutul juridic al asociației a fost unul incert dacă nu unul chiar ilegal. De aceea, legiutorul a venit cu legea 196 și a cerut imperativ la art. 104 ca toate asociațiile de locatari să își modifice statutul, chiar și cele care au fost înființate anterior. Își păstrează statutul cele care au fost transformate în asociații de proprietari, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi. Îmi este foarte clar că este imperativă modificarea actelor constitutive. Pentru aceasta se fac acte adiționale și se includ prevederile din L196 – pentru a nu avea probleme în instanță. Asociațiile de locatari care nu și-au schimbat statutul, trebuie obligatoriu, potrivit noii legi, să își schimbe statutul lor juridic,” a declarat avocatul Vasile Emil Martin pentru ProblemeLocative.ro. Acesta a subliniat că ”locatarul”, inclusiv ca termen, nu se mai regăsește în Legea 196.
Proprietari fără drepturi
Una dintre cele mai importante chestiuni ce trebuie puse în discuție este aceea că proprietarii care nu sunt constituiți în asociații de proprietari conform L196/2018 nu beneficiază de niciun drept in raport cu asociatia de proprietari, prevăzut de această lege. „O asociație de proprietari se constituie în baza L196 și ca ea să funcționeze legal și să beneficieze de articolele legii trebuie să fie constituită. Asta înseamnă că acestea au un statut, un acord de asociere si o încheiere judecătorească de constituire și un cod fiscal. După acel moment sunt înregistrați și toți proprietarii din asociație beneficiază de articolele respective,” explică avocatul Vasile Emil Martin.
Asociațiile de locatari nu își pot impune un sistem propriu de penalități – acesta fiind un drept prevăzut de legile 230, respectiv 196, dar, mai mult decât atât, nu pot fi parte a unui proces pe rol în nicio instanță din România pentru că nu au calitate procesuală nici activă și nici pasivă. Deci nu pot nici să dea și nici să fie date în judecată. Mai mult decât atât, reprezentanții acestora (președintele) nu au calitate de reprezentare a asociației pentru a reprezenta asociația în instanta de judecată.
„Asociația de locatari, nevând personalitate juridică, nu poate să stea în judecată, respectiv, nu poate avea capacitate procesuală activă sau pasivă,” explică pentru ProblemeLocative.ro avocata Dalila Herescu. Este obligatorie înființarea acestei asociații pentru că este unica formă juridică de organizare acceptată prin care sunt conferite drepturile și obligațiile în fața oricărei instituții. „Prin urmare, dacă asociația de proprietari nu este constituită, proprietarii nu pot fi reprezentați legal în fața autorităților statului,” continuă avocata Dalila Herescu.
Care sunt drepturile și obligatiile care se pierd?
Dacă nu sunt constituiți legal în asociație, proprietarii își pierd toate drepturile și obligațiile prevăzute de Legea nr. 196/2018, după cum explică av. Dalila Herescu, respectiv:
– dreptul de a fi informați în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociației, dreptul de a solicita în scris și de a primi copii după orice document al acesteia;
– dreptul de a primi explicații cu privire la calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, după caz, dreptul de a contesta în scris cota de contribuție în termen de zece zile de la afișarea listei de plată;
– dreptul de a adresa în scris președintelui, comitetului executiv al asociației de proprietari și instituțiilor cu atribuții privind respectarea ordinii și liniștii publice sau, după caz, instanțelor judecătorești eventualele abateri de la folosirea normală a condominiului.
La rândul lor, proprietarii au și o serie de obligații pe care trebuie să le respecte, în conformitate cu L196.
În plus, ”asociația” își va pierde și drepturile la nivel de organizație, așa cum sunt ele prevăzute de lege. Printre acestea, dreptul de a avea sistem propriu de penalități, dreptul de a se adresa primăriei pentru realizarea controlului sau dreptul de a beneficia de fondurile puse la dispoziție prin proiectele autorităților locale – precum cele pentru reabilitarea termică a blocurilor sau pentru realizarea de rampe de acces, etc.
Relația cu ANAF și ANOFM
Potrivit Codului de procedură fiscală, asociațiile de proprietari au anumite obligații fiscale care țin atât de depunerea declarațiilor fiscale, cât și de plata unor impozite ca urmare a veniturilor obținute. Reprezentanții ANAF au explicat pentru ProblemeLocative.ro care sunt obligațiile fiscale ale asociațiilor de proprietari, însă au evitat să răspundă la orice întrebări suplimentare legate de acțiunile de control sau sancțiunile întreprinse în asociațiile de locatari.
De asemenea, asociațiile de locatari se vor confrunta cu probleme la înregistrarea în mod corect a contractele de muncă (administrator, personal de curățenie). Totuși, controalele făcute de Inspecția Muncii în asociațiile de bloc, în ultimii trei ani, este infim: Inspecția Muncii a făcut 13 controale în asociațiile de proprietari și locatari vizând identificarea cazurilor de munca nedeclarată, după cum arată răspunsul la o solicitare a ProblemeLocative.ro.
Relația cu furnizorii de utilități
La acest moment, toți furnizorii de utilități de la nivelul întregii țări vorbesc despre necesitatea reînnoirii contractelor – între cele două entități cu statut juridic: societatea comercială furnizoare și asociația de proprietari. Numai că, în mii de cazuri, cea din urmă are un statut juridic incert. Cei doi specialiști contactați – avocații Dalila Herescu și Vasile Emil Martin – au fost de accord că aceste entități fără personalitate juridică (dacă acesta este cazul) nu mai pot încheia legal contracte cu furnizorii de utilități.
Spre exemplu, Compania Municipală Termoenergetica București SA, a răspuns la întrebările adresate de ProblemeLocative.ro, spunând că în iunie 2020, în evidenţele companiei figurează un număr de 869 de asociaţii de locatari, dintr-un total de 10.043, ceea ce reprezintă aproape nouă procente (8,6%) din totalul entităților implicate în acest proces.
Întrebați dacă compania va continua să furnizeze agent termic acestor entități, reprezentanții Termoenergetica București SA au spus: ”Compania Municipală Termoenergetica București SA prestează serviciul public de alimentare cu energie termică în Municipiului București, începând cu data de 01 decembrie 2019. În perioada ianuarie – februarie 2020, CMTEB a transmis notificări cu privire la obligaţiile stipulate de legea nr. 196/2018, către toate asociaţiile de locatari din evidenţele companiei. Perioada ulterioară a fost caracterizată, așa cum se cunoaște, de impunerea măsurilor de prevenire și siguranță necesare stopării răspândirii virusului în contextul pandemiei COVID- 19. În funcție de dinamica și evoluția perioadei actuale, situațiile la care faceți referire vor fi analizate urmând a fi dispuse măsuri cu respectarea prevederilor legale”.
O lege greu de aplicat
Legea asociațiilor de proprietari este criticată în acest moment deopotrivă de proprietari, președinți de asociații, administratori si specialiști. Unul dintre neajunsurile ei însă este acela că, deși conferă drepturi persoanelor care știu și pot să și le ceară, lasă în urmă categoriile defavorizate de populație. Lipsa acțiunii în acest sens este mai ușor de regăsit în situațiile de risc – în comunitățile în care oamenii sunt mai puțin pregătiți să își ceară drepturile. Poate legiuitorul, împreună cu autoritățile locale vor demara acțiuni reale prin care aceste drepturi să fie accesibile tuturor. Probabil că sancționarea este cea mai ușor de aplicat, dar și cea mai ineficientă metodă.
Documentarea pe acest subiect va continua și voi reveni cu detalii! Dacă locuiți într-un bloc fără asociație de proprietari, vă aștept să îmi scrieți cum de ați ajuns în această situație la ioana.oancea@problemelocative.ro!
Foto: Cosmin Danciu
Citește și:
Este adevarat ca initiatorii acestei legi nu locuiesc la bloc ? Cred aceasta versiune fiindca nu corespunde adevaratelor probleme ,nu se specifica faptul ca nu toti proprietarii primesc servicii la fel in toata tara ,este facuta sa castige unele persoane fara munca .