Președintele este persoana cu cea mai mare putere la nivel executiv în cadrul asociației de proprietari, asigurând buna funcționare a acesteia. Legea 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor stabilește care sunt atribuțiile acestuia și condițiile care trebuie îndeplinite pentru ca un proprietar să poată fi ales președinte. Totuși, situațiile în care nicio persoană nu dorește să fie președinte ridică mari probleme asociațiilor în acest moment. Am întrebat un expert ce se poate face pentru rezolvarea situațiilor de acest fel: avocatul Victor Stănilă (foto) a răspuns întrebărilor ProblemeLocative.ro.

Ioana Oancea

Editorul proiectului jurnalistic independent ProblemeLocative.ro

ProblemeLocative.ro: Sunt mai multe situații în care proprietarii se plâng de faptul că președintele asociației de proprietari, deși poate demisiona din funcție, mandatul său încetează numai atunci când este instalat un nou președinte și există o încheiere judecătorească în acest sens. Acest lucru duce de obicei la blocaje în cadrul asociațiilor. Ce înseamnă, de fapt, contractul de mandat așa cum este el reglementat în prezent?

Avocat Victor Stănilă: Mandatul președintelui încetează la data depunerii mandatului, atribuțiile acestuia urmând a fi îndeplinite de către un membru al comitetului executiv ales prin decizie de către acesta, conform prevederilor art. 55 din Legea nr. 196/2018. În termen de cel mult 90 de zile de la data când s-a constatat indisponibilitatea va trebui convocată o adunare generală pentru a alege un nou președinte.

Orice altă interpretare în sensul că o persoană rămâne legată de mandatul de președinte apreciez că este nelegală, întrucât este de esența funcției voința autorului de a fi ales. De altfel, Ordinul nr. 1058/2019 acoperă explicit această situație.

Contractul de mandat este doar expresia formală a voinței proprietarilor care au ales persoana respectivă de a reprezenta asociația de proprietari în relațiile cu terții. Mandatul este dat în temeiul Legii nr. 196/2018, care nu cere și încheierea distinctă a unui astfel de act. Or, ca orice mandat, acesta nu poate fi pe o durată nedeterminată, în acest caz situația fiind limitat la 4 ani. Nimic nu împiedică însă proprietarii să stipuleze contractual anumite despăgubiri în caz de renunțare intempestivă la mandat.

ProblemeLocative.ro: În acest moment, L196/2018 ridică mai multe probleme asociațiilor de proprietari pentru că nu sunt puține situațiile în care nimeni nu vrea să își asume responsabilitatea funcției de președinte. Ce soluții pot găsi asociațiile pentru situații precum:

• Mandatul de președinte al asociației a expirat după împlinirea celor 4 ani prevăzuți de lege, președintele nu mai dorește prelungirea lui, dar nimeni altcineva nu dorește funcția?
• Mandatul nu a expirat, dar președintele nu mai îndeplinește criteriile (nu mai este proprietar în condominiu, și-a pierdut capacitatea de exercițiu, etc), dar, de asemenea, nimeni nu dorește funcția de președinte?

Avocat Victor Stănilă: Aici suntem în prezența unui vid legislativ pentru că nu este acoperită situația în care nimeni nu dorește să preia funcția de președinte ori să fie membru al comitetului executiv. Consider că doar discuțiile între proprietari și stabilirea unei remunerații corespunzătoare sunt elemente ce pot determina unul dintre propietari să își exprime voința de a fi ales. În schimb, legea instituie în sarcina proprietarilor obligația de a depune diligențe pentru constituirea asociației. Ceea ce trebuie să înțeleagă proprietarii este că au nevoie de asociație pentru a le reprezenta interesele în relația cu terții.

De altfel, chiar legea statuează ca asociația se dizolvă dacă în cadrul acesteia mai rămân mai puțin de 3 membri.

ProblemeLocative.ro:  Președintele poate delega atribuțiile sale, pentru cel mult 90 de zile pe an, unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică (art 56). Ce înseamnă răspunderea juridică în acest caz?

Cu toate că președintele poate delega atribuțiile sale pentru cel mult 90 de zile pe an, legea stabilește că el va răspunde alături de cel ales să îl înlocuiască față de asociație, urmând ca în raporturile dintre ei doi să se stabilească culpa exclusivă a substituentului.

ProblemeLocative.ro: Legea mai prevede că, în cazul schimbării preşedintelui asociaţiei de proprietari, vechiul preşedinte este obligat să transmită noului preşedinte în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de membrii comitetului executiv şi de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinţă. Ce se întâmplă cu documentele asociației în cazul în care funcția de președinte rămâne vacantă? Cine este responsabil pentru păstrarea acestora?

După cum menționam anterior, funcția de președinte nu poate rămâne vacantă. Un membru al comitetului executiv va exercita funcția de președinte, prin urmare predarea și preluarea documentelor asociației va interveni între aceștia doi.

Citește și: