Persoanele fizice care desfășoară activitatea de administrator de condominii sunt obligate conform Legii 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor să dețină un atestat, iar aceste persoane sunt angajați ai asociației cu contract individual de muncă, deci subordinate acesteia.

Ioana Oancea

Editorul proiectului jurnalistic independent ProblemeLocative.ro

”Administratorul poate fi o persoană fizică și intră în raport juridic cu asociația, prin contract individual de muncă și atunci si numai atunci este subordonat asociației. Este o persoană cu certificat de calificare profesională și cu atestat emis de primărie,” a explicat președintele Federației Asociațiilor de Proprietari Brașov (FAP), avocatul Vasile Emil Martin, pentru ProblemeLocative.ro.

Totuși, trebuie subliniat că aspectele executive din cadrul asociației de proprietari intră în responsabilitățile comitetului executiv si administratorilor. ”Acesta este un angajat al proprietarilor, al entității juridice denumită asociație de proprietari. (…) Contractul îl semnează reprezentantul legal al entității judirice, respectiv președintele asociației de proprietari,” subliniază avocatul.

Potrivit legislației în vigoare, aceste persoane sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local, conform art. 2 (f) din L196/2018.

Pentru obținerea atestatului, persoanele interesate au nevoie de:

– certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de condominii, conform prevederilor art. 2 lit. f). Certificatul de calificare profesională este actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor;

– cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară;

– cazierul fiscal.

La angajare, administratorii trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate printre care, obligatoriu atestatul și cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară, potrivit art. 63 din L196.

Totodată, atestatul de administrator se afişează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare, potrivit L196/2018.

Atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul în care instanţele judecătoreşti competente au stabilit existenţa unui prejudiciu cauzat de administrator.

Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis. Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului determină automat imposibilitatea exercitării activităţii de administrare a condominiilor.

Potrivit nomenclatorul calificarilor, această profesie se găsește în grupa de bază 5153 administrator de clădiri, nivel 3CNC, cod nomenclator 5153.3.1. COR administrator de condominii – cod 515303.

Trebuie menționat că L196/2018 obligă persoanele atestate pentru funcţia de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 la reînnoirea, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, cerfificatelor de calificare profesională în conformitate cu prezenta lege. Termenul de intrare în vigoare a acestei prevederi a fost prorogat până la începutul anului viitor (2021), iar în acest moment, primăriile din țară au demarat organizarea de sesiuni de atestare pentru administrator.

”Sesiunile de atestarea administratorilor ar trebui să fie simple proceduri de verificare a dosarelor și în nici un caz altceva. Nu examinare sau testare a cunoștințelor, deoarece aceștia au trecut deja printr-un examen foarte serios la sfârșitul cursului de calificare profesională, iar examenul a fost susținut în fața unei comisii de specialiști,” subliniază avocatul Vasile Emil Martin. În plus, dosarul de atestare ar trebui să conțină numai documentele cerute de legea 196/2018, și nu alte documente solicitate în prezent de către primării.

Administratori persoane juridice

Pentru a putea administra condominii, o firmă trebuie să fie autorizată în acest sens.

Potrivit L196/2018, persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiinţaţi şi înregistraţi conform legii (Legea 31/1990) care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor. În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice au obligaţia obţinerii atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor. 

Sub acest aspect, una dintre problemele actualei legislații, semnalate de avocatul Vasile Martin, este aceea că firma respectivă trebuie autorizată, însă legea nu prevede dacă această autorizare ar fi valabilă tot timp de patru ani ca în cazul persoanelor fizice. Conform legii privind înființarea și funcționarea societăților comerciale (Legea 31/1990), acestea nu sunt obligate să aibă angajați. Societățile comerciale pot desfășura activități comerciale fără a avea angajați, prin sub contractare, aspect care nu contravine Legii 31/1990 și nici nu este precizat de legea 196/2018, mai atrage atenția specialistul.

Încercări de modificare a legii

Mai multe proiecte de modificare a Legii 196/2018 care au ajuns în Parlamentul României în ultimul an au încercat să elimine atestarea administratorilor, acuzând politizarea din asociațiile de proprietari, prin controlul acestora de către primării. Asupra proiectului de modificare a legii, punctul de vedere al Guvernului a fost unul negativ. Cât privește abrogarea reglementării privind atestatul de administrator, Executivul, prin Ministerul Dezvoltării, comentează că ”dispariția relației dintre autoritatea administrației publice locale și asociațiile de proprietari, relație care are ca scop controlul acestora din urmă, precum și atestarea administratorilor de condominii, are ca impact direct negativ asupra siguranței cetățenilor, furnizarea și administrarea serviciilor comunitare de utitități publice care fac parte din infrastructura critică, precum și asupra calității vieții cetățenilor și a calității mediului construit”.

Avocatul Vasile Martin susține însă că atestarea administratorilor de condomii ar trebui ar trebui scoasă de sub jurisdicția primăriilor, instituții care au atribuțiuni de verificare și control a asociațiilor a căror prestatori sunt administratorii și făcută de către instituții private, după modelul celorlalte profesii liberale, precum avocații, experții contabili, executorii, evaluatorii, mediatorii, etc, care trebuie să devină membri ai asociatiilor de organizare a profesiilor lor (Barouri, CECAR, etc.) pentru a putea profesa in conditii legale. În acest sens, s-ar impune apariția unei legi specifice de organizare a profesiei de administrator de condominii “Legea administratorilor de condominii”.

Foto: Book photo created by freepik – www.freepik.com

Citește și: