Propunerile pe care ProblemeLocative.ro le-a trimis către grupul de lucru de modificare a Legii asociațiilor de proprietari 196/2018 prin deputata USR PLUS Oana Cambera.

De Ioana Oancea

Aceasta este a doua parte a propunerilor noastre, urmând ca săptămâna viitoare să prezentăm a treia parte și ultima.

Prima parte poate fi citită aici: Propuneri de modificare a Legii 196/2018 privind asociațiile de proprietari (I): Drepturi, Adunarea Generală, Președintele

4. Cenzorii asociației

Atribuțiile și răspunderea cenzorilor asociației trebuie dezvoltate și explicate mai bine în lege. Considerăm că potrivit prevederilor actuale, cenzorii nu au instrumente reale prin care acționeze în cazul în care legea nu este respectată. În practică, dacă președintele sau administratorul sunt abuzivi, nu vor permite cenzorului să ia măsuri pentru îndreptarea situației, iar acesta va fi, cel mai probabil, forțat să se retragă sau redus la tăcere.

Pe de altă parte, răspunderea cenzorului, în cazul în care acesta este din cadrul asociației și nu cenzor de profesie (deci nu intră sub incidența OUG 65/1994) – nu există pentru că Legea 196/2018 nu prevede sancțiuni clare, nici din partea primăriei și nici nu implică răspunderea penală (așa cum ar fi normal).

De asemenea, considerăm că în cadrul comisiei trebuie să se verifice dacă art 46 (2) nu intră în contradicție cu art. 12 alin 3 din OUG 65/1994 „Activitatea de cenzor poate fi desfăşurată, potrivit legii, de către experţii contabili, persoanele cu studii economice superioare cu diplomă recunoscută de Ministerul Educaţiei Naţionale şi experienţă în activitatea financiar-contabilă de cel puţin 5 ani, precum şi de către societăţile membre ale Corpului Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România, în care aceştia sunt acţionari/asociaţi şi administratori”.  

5. Compartimentul specializat în sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari

Rolul acestor compartimente rămâne vital pentru crearea unui mecanism de control real în sprijinul proprietarului, dar și pentru buna funcționare a asociației.

În practică însă, rolul acestora este modest în acest moment și el trebuie întărit. Considerăm că acest lucru poate fi făcut doar prin profesionalizarea funcționarilor care lucrează în aceste departamente – prin cursuri de specializare și criterii clare la angajare. Practica ne arată că majoritatea acestor funcționari nu își înțeleg și nu își asumă rolul. Cea mai mare parte a muncii pe care o fac este birocratică.

 De asemenea, aceștia ar trebui să poată fi solicitați de asociații și de proprietari să participe la AG și să facă în mod obligatoriu controale pe teren, eventual cu sprijinul Poliției locale.

Cazuistica de înșelăciuni și delapidări în asociații, dar și de nerespectare a legii este una vastă și ea ar putea fi redusă prin implicarea acestor organe de sprijinire, îndrumare și control, cu beneficii multiple atât pentru proprietari, cât și în sprijinul instanțelor, aglomerate cu dosare în baza L196.

Funcționarii trebuie încurajați să creeze mecanisme pentru aplicarea Legii, astfel încât cazurile simple – acte care nu au fost puse la dispoziția proprietarului, neafișarea documentelor la avizier, lipsa atestatelor, lipsa conturilor bancare, etc. să fie rezolvate fără a mai fi nevoie să se apeleze la instanța de judecată.  

6. Sistemul de penalități de 0,2% pe zi trebuie eliminat/modificat

Considerăm că sistemul de penalități actual este exagerat de mare în condițiile care asociațiile de proprietari au scop nelucrativ. Acest procent de 0,2% pe zi este de zece ori mai mare decât dobânda percepută de ANAF, de ex, care este de numai 0.02%/ zi.

Se poate impune ori un sistem mai mare decât al furnizorilor, de exemplu de 0.05%/zi neputând depăși suma la care s-au aplicat, sau se vor repartiza rău-platnicilor penalitățile de la furnizori, dacă ele există, și alte costuri provenite din faptul că nu și-au achitat la timp costurile de întreținere (de ex, costul de debranșare/ rebranșare sau costul acționării în instanță) – dacă acestea pot fi demonstrate.

Acest sistem de penalități foarte mare a dat, pe de o parte, naștere la abuzuri, persoanele vulnerabile ajungând chiar în situația de a-și pierde proprietatea, iar, pe de altă parte, din cauza acestui sistem, asociațiile nu iau măsuri la timp pentru constrângerea rău-platnicilor, preferând să acumuleze penalități care ajung în acest fel să fie mai „rentabile”.

Eliminarea sistemului aberant de penalități va obliga asociațiile să facă demersuri pentru a încasa cotele de întreținere – să înființeze conturi bancare, să aibă un program de încasări rezonabil, să acționeze rău-platnicii în instanță la timp, dacă este cazul. Considerăm că este o îmbogățire injustă a asociației în raport cu proprietarul care de multe ori se află în situații de sărăcie, vulnerabilitate, etc. și o discriminare în raport cu proprietarul de la casă care nu este obligat să plătească penalități către un terț și nu își poate pierde proprietatea din cauza datoriilor către furnizori în cazul în care nu poate plăti facturile. 

Mai mult decât atât, prin decizia Decizia nr. 84/2018 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, ni se arată că cele trei fonduri speciale – de rulment, de reparații și de penalități, precum și sumele constituind cheltuieli de întreținere repartizate pe liste nu pot fi poprite. În condițiile în care asociațiile pot impune cea mai mare penalitate a unei entități de pe teritoriul țării noastre, ajungând până la 73% / pe an, și în condițiile care aceste sume nu pot fi poprite nici chiar de către creditori, considerăm că asociația de proprietari este învestită cu drepturi pe care nicio altă persoană juridică nu le are, creându-se astfel un dezechilibru major în stat.

În acest context, nici măcar statul nu își poate recupera sumele datorate de asociațiile de proprietari: https://problemelocative.ro/probleme-juridice/asociatiile-de-proprietari-datoreaza-fiscului-aproape-3-milioane-de-euro/

Prima parte a propunerilor noastre de modificare a Legii asociațiilor de proprietari poate fi citită aici: Propuneri de modificare a Legii 196/2018 privind asociațiile de proprietari (I): Drepturi, Adunarea Generală, Președintele