Actualitate
Propuneri de modificare a Legii 196/2018 privind asociațiile de proprietari (I): Drepturi, Adunarea Generală, Președintele
Camera Deputaților discută în această perioadă despre o modificare a Legii 196/2018, chiar dacă nu este vorba despre o schimbare radicală a legislației în domeniul asociațiilor de proprietari.
De Ioana Oancea
Pentru că ProblemeLocative.ro este un proiect ce vizează apărarea drepturilor proprietarilor și a intereselor lor legitime, precum și corecta aplicare a legislației de către toți cei implicați în mecanismul functionării asociațiilor, am transmis și noi către grupul de lucru din Parlament, mai precis către deputata USR PLUS Oana Cambera, zece propuneri generale pe care le vor prezenta pe rând în următoarea perioadă.
În forma actuală a legii, proprietarul nu este reprezentat de o persoană profesionalizată, iar legea are și alte scăpări care erodează echilibrul ce ar trebui să existe în mecanismul de control intern și extern al asociației. Mai mult de atât, în momentul de față, deși toți proprietarii dintr-un condominiu au aceleași obligații, nu le revin și aceleași drepturi, ceea ce ne face să ne exprimăm speranța ca varianta viitoare a legii să reglementeze aceste aspecte.
Primele trei propuneri pe care le-am făcut:
1. Conferirea de drepturi egale pentru toți proprietarii din condominiu
Considerăm că actuala reglementare care face diferențe între membrii asociației și proprietarii care nu sunt membri trebuie eliminată. În condițiile în care printr-o decizie a ICCJ, toți proprietarii, fie că sunt membri sau nu ai asociației, trebuie să se supună hotărârilor acestora, considerăm că aceștia trebuie să aibă și aceleași drepturi. Astfel, proprietarii trebuie să fie convocați la Adunările Generale (AG), să aibă drept de vot, să aibă dreptul de solicita orice informații și orice document al asociației și dreptul de a se adresa compartimentelor specializate din primării și instanțelor.
Spre exemplu, modul cum este formulat în legea actuală art 48 (3) poate conduce la abuzuri în condițiile în care doar membrii asociației sunt convocați și participă la adunarea reconvocată. O astfel de prevedere poate fi folosită contra intereselor proprietarilor prin abuzuri comise intenționat sau neintenționat. De subliniat că acest articol nu face nicio referire la afișaj, iar membrii asociației pot fi convocați fără ca restul proprietarilor să ia la cunoștință.
Atragem atenția că se poate ajunge la situații în care numărul membrilor devine mai mic decât jumătate plus unu din numărul proprietarilor, iar în aceste condiții se pot lua hotărâri de către un număr foarte mic de persoane raportat la numărul de proprietari din condominiu. Persoane rău intenționate se pot folosi de aceste prevederi din lege în interesul propriu, mai ales în condițiile în care mecanismele de control din asociații sunt departe de a funcționa la nivel optim la ora actuală.
Dreptul tuturor proprietarilor de a fi convocați și de a vota în AG nu ar face decât să aducă o simplificare a procedurii, atât pentru proprietari, cât și pentru primării și instanțele de judecată.
Atragem atenția că există motive justificate și temeinice pentru care anumiți proprietari nu doresc să devină membri ai asociației. În practică, am întâlnit nenumărate exemple de asociații care funcționează în ilegalitate, iar respectivii proprietari nemulțumiți nu vor să legitimeze o astfel de entitate prin cererea de adeziune. De altfel, un număr ridicat de asociații de proprietari funcționează în afara legii, neavând documentele actualizate, conturi bancare, administratori cu atestat, etc, iar mii de asociații de locatari din țară nici nu s-au organizat încă în asociații de proprietari. Mecanismele de a îndrepta aceste neajunsuri din poziția de simplu proprietar sunt în acest moment cel puțin greoaie, dacă nu imposibile.
Exemple: În afara legii: Numărul asociațiilor de locatari a scăzut, dar rămâne de ordinul miilor
Haos în domeniul locativ: Mii de blocuri din țară nu au încă asociații de proprietari
2. Adunarea Generală
Considerăm că proprietarii trebuie convocați la adunarea generală prin afișaj, conform prevederilor actuale, iar la adunarea generală reconvocată – toți proprietarii trebuie convocați, dovada putându-se face prin orice mijloc – afișaj, tabel convocator, scrisori recomandate sau mijloace electronice.
De asemenea, considerăm că legiuitorul trebuie să introducă în lege posibilitatea ca adunarea generală să poată avea loc în sistem fizic, online sau mixt. Convocarea și participarea online va da posibilitatea proprietarilor care sunt plecați din localitate sau din țară (situație frecvent întâlnită) să participe la AG. Înregistrarea AG constituie dovadă în fața funcționarului din primărie și a instanței.
3. Președintele asociației de proprietari
Președintele asociației de proprietari poate fi o persoană din afara condominiului și asociației, care poate avea această titulatură în cadrul mai multor astfel de organizații, ceea ce ar echivala cu o profesionalizare a funcției.
Acesta trebuie în mod obligatoriu să aibă o pregătire în domeniu în condițiile în care el este cel care ia decizii din cele mai diverse – de la convocarea AG până la chemarea în instanță în numele asociației. De exemplu, pot deveni președinți de asociații persoanele cu studii superioare juridice, economice, în domeniul administrației publice, etc sau în cazul în care nu au aceste studii – atunci devine obligatorie participarea la un curs de specializare.
Considerăm că profesionalizarea președintelui este necesară mai ales în condițiile în care răspunderea acestuia este mare, dar și sancțiunile (contravențiile) pe care care aceștia le pot primi din partea primăriei. În condițiile unei pregătiri profesionale precare, aceste sancțiuni pot părea incorecte.
Săptămâna viitoare vom prezenta alte propuneri transmise.
Ce v-a apucat? Suflati vant in panze celor care nu mai pot de grija banilor comunitatii?! Mai devreme ziceati ca avem nevoie de o lege centrata pe proprietar, acum sunteti la 180grd.
Nu exista niciun alt domeniu care sa atraga fripturistii ca mustele la ….. , fie ca sunt fripturisti inraiti acum la pensie care gasesc astfel singurul debuseu unde pot sa-si mai faca mendrele, fie ca sunt fripturisti in devenire care au impins tava toata viata si acum incearca sa recupereze pe ultima turnanta a vietii. Si toate din cauza faptului ca este singurul domeniu in care orice cheltuiala este automat impinsa mai departe, fara numar, fara numar ….., catre listele de plata. Si la stat mai ai o limita de buget, mai te verifica o Curte de Conturi, etc. Aici nu, daca ai imbrobodit cei 7-8 pensionari care mai vin la Adunarile Generale, esti imparat! Combatem Baronul local dar favorizam Baronul de bloc!
Mai bine promovati petitia asta: https://www.petitieonline.com/abrogarea_obligativitatii_fondului_de_reparatii_din_l_1962018_asociatii_de_proprietari
Cum sa solicitati desfiintarea fondului de reparatii? Daca apare necesitatea unei interventii mari la acoperis, la conducte etc, asteptam 2-3 ani pana se strang banii pt lucrare sau facem imprumut la banca? Un bun gospodar are intotdeauna o rezerva de bani pentru diverse situatii neprevazute.
Presedintele si CEx-ul in opinia mea trebuie sa fie ales obligatoriu dintre proprietari. Nu poate exista profesia de presedinte! – este o prostie care daca cumva se va adopta legal va genera probleme si mai mari decat cele pe care le mentionati acum.. /iar daca unii dintre acestia nu cunosc prevederile legale exista solutia de a fi actionati in instanta, ei sau asociatia, si asta este suficient in momentul in care exista clar un contract de mandat. Daca ma intrebati pe mine, eu as lua in considerare ca propunere legislativa – obligativitatea ca prin ‘contractul de mandat’, presedintele sa fie remunerat!!! …chiar si daca pe o suma minima /eventual raportata si la un procent stabilit din salarul minim/economie – iar daca este mai mare salariul decat cel stabilit in acest fel – atunci aceasta sa fie decizie luata prin AGP. Insa avand in vedere obligatiile si responsabilitatea unui presedinte, acesta sa nu poata fi angajat „fara salar” ! Eventual s-ar putea lua in discutie chiar reducerea unor taxe si impozite pt asociatie pt acest tip de contracte administrative – daca se doreste sustinerea asociatiilor pentru ca acestea sa se organizeze eficient si motivat implementand corect prevederile legale – inclusiv prin motivarea si cresterea calificarii personalului administrativ!
Legea are alte hibe. Votul pe diferite aspecte sa fie de 2/3 si nu de 50+1. Presedintele sa fie din bloc sa cunoasca proprietarii si problemele curente., altfel vin doar la semnatul hartiilir. Comitetul sa fie de 4 pers. La blocurile de 6-8 etaje si de 6 pers ka cele de 9-15 etaje. Pentru ca democratic este un comitet largit si reprezentati pentru nr.de apartamente si de persoane. Primaria sa detina un servicuu de control financiar pentru toate asociatiile de proprietari. In curajarea unirii a 2-6 scari de bloc in aceiasi asociatir pentru a reduce cheltuuelile administrative. Administratorul sa fie pe contract de prestari servicii cu tarif lunar..Legea voluntariatului sa se aplice pentru presedinte si altii din asoc, ca in alre tari.
locatarii blocurilor nu sant de acord cu faptul ca iluminatul pe casa scarii se plateste in functie de nr. de persoane si nu in functie de cota-parte indiviza, in aceasta situatie aprtamentele cu zero persoane nu platesc iluminatul pe casa scarii, (la noi pe scara sunt deja jumatate de apartamente),si multe alte incoveniente,(ex.[ocatarii de la parter platesc si energia rezultata in urma folosirii liftului ,energia se taxaza in comun ,lift si iluminat. Nu vad nicio legatura logica intre iluminatul pe casa scarii si nr.de persoane..