Actualitate

Fondul de reparații al asociației de proprietari, pe înțelesul tuturor

FondReparații

Una dintre cele mai frecvente întrebări venite din partea proprietarilor se referă la reparațiile părților comune dintr-un imobil. Existența unui fond de reparații este obligatorie pentru asociațiile de proprietari, iar membrii acestora vor contribui în funcție de cota-parte indiviză (deci se calculează în funcție de mărimea apartamentului/ garsonierei).

Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune, potrivit articolului 71 (2) din L196/2018.

Comitetul executiv fundamentează şi prezintă adunării generale a asociației suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparaţii, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Fondul de reparaţii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creşterea calităţii ambiental- arhitecturale a construcţiilor, precum şi pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune.

Anul fiscal şi exerciţiul financiar al asociaţiei de proprietari este anul calendaristic. Excedentele anuale rezultate din execuţia bugetelor de venituri şi cheltuieli, rămase neutilizate la finele exerciţiului bugetar, se reportează în anul următor cu aceeaşi destinaţie.

Atenție: Pentru încasarea fondului de reparaţii, administratorul eliberează chitanţă nominală separată.

Sumele încasate pentru constituirea fondului de reparaţii se depun în contul bancar unic al asociaţiei de proprietari, conform Ordinului nr. 1058/2019 din 11 februarie 2019 privind aprobarea conţinutului-cadru al statutului asociaţiei de proprietari şi al regulamentului condominiului, art. 9.

În caz de încetare a contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în termen de 5 zile, preşedintelui asociaţiei de proprietari şi cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparaţii, a fondului de rulment şi să o transfere noului administrator.

Potrivit articolului 85, care menționează cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună se referă și la fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în/şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere:

  • subsolul;
  • conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică;
  • echipamente de echilibrare hidraulică a instalaţiilor;
  • casa scării;
  • podul;
  • spălătoria;
  • uscătoria;
  • terasa;
  • ascensorul;
  • interfonul – partea de instalaţie de pe proprietatea comună;
  • centrala termică proprie;
  • crematoriul;
  • tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere;
  • structura de rezistenţă;
  • faţadele;
  • acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere;
  • (….) cheltuieli cu produse şi accesorii pentru curăţenie, alte servicii administrative către proprietatea comună.

Totuși, legislația în vigoare menționează și cheltuieli de reparații care se supun unui sistem de calcul diferit față de prevederile clar mentionate de lege. (Citește și: Cum se calculează întreținerea: Explicații pentru proprietari și locatari) Astfel, cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru:

  • lucrările de întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antenă ori antenele colective de televiziune, care se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuinţe şi în spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în condiţiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin care sistemul de antenă colectivă să fie desfiinţat sau casat;
  • cutiile poştale, cheile de la uşa de intrare comună în clădire, care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor;
  • alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare;
  • curăţatul coşurilor de fum, care se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.

Alte cheltuieli în cadrul asociaţiei de proprietari se repartizează în conformitate cu normele şi normativele avute în vedere la facturarea comună a acestora şi/sau în conformitate cu clauzele prevăzute în contractele încheiate cu furnizorii respectivelor servicii, potrivit art. 93.

Totuși, dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparaţii, potrivit art. 17 (4) din Ordinul nr. 1058/2019.

Alte surse de alimentare pentru fondul de reparații

  1. Venituri

Contribuțiile lunare ale proprietarilor nu sunt singurele surse de alimentare pentru acest fond de reparații.

Astfel, în cazul în care asociația de proprietari înregistrează venituri, acestea vor merge obligatoriu către acest fond de reparații, după ce vor fi impozitate conform prevederilor explicate de ANAF.

Potrivit art. 70, toate veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune, inclusiv veniturile din dobânzi bancare, aparţin asociaţiei de proprietari. Aceste venituri alimentează numai fondul de reparaţii al asociaţiei de proprietari şi nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum şi cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, într-un raport afişat la avizierul asociaţiei, şi se evidenţiază în registrul unic de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari.

2. Penalități

Mai mult decât atât, sumele provenite din aplicarea penalităţilor de întârziere se includ în fondul de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităţilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi, precum şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere nu pot fi utilizate şi în alte scopuri, după cum arată L196/2018 la articolul 77.

Sancțiuni și contravenții

Legiutorul a prevăzut și sancțiuni pentru încălcarea prevederilor referitoare la fondul de reparații, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni.

Potrivit articolului 102 (l), utilizarea cu altă destinaţie a fondului de rulment sau a fondului de reparaţii, altfel decât este prevăzut la art. 71 şi 72 constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei.

La litera (m), legea precizează că utilizarea şi gestionarea veniturilor asociaţiei de proprietari, altfel decât este prevăzut la art. 20, 70 şi 74 constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei.


Vei primi gratuit newsletterul săptămânal ce cuprinde știri exclusive și revista presei despre proprietari, locatari și chiriași, dacă te abonezi aici:


2 thoughts on “Fondul de reparații al asociației de proprietari, pe înțelesul tuturor

  1. Buna Ziua,
    Ma gasesc intr-o situatie disperata, am in Sibiu un appt la etajul 4 cu acoperis de tigla. Mi-a intrat apa in apartament, un dormitor e total compromis, parchet, ziduri, inst elecrtica.
    Administratorul nu vrea sa stranga banii ptr reparatii..pe motiv ca daca nu are bani nu repara. Ma lupt cu primaria, cu sanepidul, cu politia…la toti dureaza sa miste prtitia 30 de zile..politia locala i-a dat avertisment verbal…dar mie-mi ploua in casa, aprtamentul e aproape de nelocuit..in curand apa va ajunge si la vecini…
    Administratorul nu raspunde la telefon, nu are adresa de email, si pentru ca e neocupat, mai adminstreaza 2 asociatii de locatari.
    Primaria nu are date despre asociatia asta, nu stie cine e presedinte, nici noi…primaria nu primeste in audienta…si in apartamentul meu continua sa ploua.
    Ce sa fac?

    1. Buna ziua. Parcurgeti toti pasii legali – scrieti o adresa catre presedintele asociatiei de proprietari – e obligat sa raspunda in 10 zile. Daca nu raspunde sau nu ia masuri, adresati-va primariei. Dupa aceea, urmatorul pas e instanta de judecata – dar ar fi bine sa aveti dovada ca ati parcurs celelalte etape cerute de lege.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *