Actualitate
Fondul de reparații al asociației de proprietari, pe înțelesul tuturor
Una dintre cele mai frecvente întrebări venite din partea proprietarilor se referă la reparațiile părților comune dintr-un imobil. Existența unui fond de reparații este obligatorie pentru asociațiile de proprietari, iar membrii acestora vor contribui în funcție de cota-parte indiviză (deci se calculează în funcție de mărimea apartamentului/ garsonierei).
Editorul proiectului jurnalistic independent ProblemeLocative.ro
Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune, potrivit articolului 71 (2) din L196/2018.
Comitetul executiv fundamentează şi prezintă adunării generale a asociației suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparaţii, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Fondul de reparaţii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creşterea calităţii ambiental- arhitecturale a construcţiilor, precum şi pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune.
Anul fiscal şi exerciţiul financiar al asociaţiei de proprietari este anul calendaristic. Excedentele anuale rezultate din execuţia bugetelor de venituri şi cheltuieli, rămase neutilizate la finele exerciţiului bugetar, se reportează în anul următor cu aceeaşi destinaţie.
Atenție: Pentru încasarea fondului de reparaţii, administratorul eliberează chitanţă nominală separată.
Sumele încasate pentru constituirea fondului de reparaţii se depun în contul bancar unic al asociaţiei de proprietari, conform Ordinului nr. 1058/2019 din 11 februarie 2019 privind aprobarea conţinutului-cadru al statutului asociaţiei de proprietari şi al regulamentului condominiului, art. 9.
În caz de încetare a contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în termen de 5 zile, preşedintelui asociaţiei de proprietari şi cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparaţii, a fondului de rulment şi să o transfere noului administrator.
Potrivit articolului 85, care menționează cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună se referă și la fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în/şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere:
- subsolul;
- conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică;
- echipamente de echilibrare hidraulică a instalaţiilor;
- casa scării;
- podul;
- spălătoria;
- uscătoria;
- terasa;
- ascensorul;
- interfonul – partea de instalaţie de pe proprietatea comună;
- centrala termică proprie;
- crematoriul;
- tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere;
- structura de rezistenţă;
- faţadele;
- acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere;
- (….) cheltuieli cu produse şi accesorii pentru curăţenie, alte servicii administrative către proprietatea comună.
Totuși, legislația în vigoare menționează și cheltuieli de reparații care se supun unui sistem de calcul diferit față de prevederile clar mentionate de lege. (Citește și: Cum se calculează întreținerea: Explicații pentru proprietari și locatari) Astfel, cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru:
- lucrările de întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antenă ori antenele colective de televiziune, care se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuinţe şi în spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în condiţiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin care sistemul de antenă colectivă să fie desfiinţat sau casat;
- cutiile poştale, cheile de la uşa de intrare comună în clădire, care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor;
- alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare;
- curăţatul coşurilor de fum, care se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.
Alte cheltuieli în cadrul asociaţiei de proprietari se repartizează în conformitate cu normele şi normativele avute în vedere la facturarea comună a acestora şi/sau în conformitate cu clauzele prevăzute în contractele încheiate cu furnizorii respectivelor servicii, potrivit art. 93.
Totuși, dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparaţii, potrivit art. 17 (4) din Ordinul nr. 1058/2019.
Alte surse de alimentare pentru fondul de reparații
- Venituri
Contribuțiile lunare ale proprietarilor nu sunt singurele surse de alimentare pentru acest fond de reparații.
Astfel, în cazul în care asociația de proprietari înregistrează venituri, acestea vor merge obligatoriu către acest fond de reparații, după ce vor fi impozitate conform prevederilor explicate de ANAF.
Potrivit art. 70, toate veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune, inclusiv veniturile din dobânzi bancare, aparţin asociaţiei de proprietari. Aceste venituri alimentează numai fondul de reparaţii al asociaţiei de proprietari şi nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum şi cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, într-un raport afişat la avizierul asociaţiei, şi se evidenţiază în registrul unic de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari.
2. Penalități
Mai mult decât atât, sumele provenite din aplicarea penalităţilor de întârziere se includ în fondul de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităţilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi, precum şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere nu pot fi utilizate şi în alte scopuri, după cum arată L196/2018 la articolul 77.
Sancțiuni și contravenții
Legiutorul a prevăzut și sancțiuni pentru încălcarea prevederilor referitoare la fondul de reparații, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni.
Potrivit articolului 102 (l), utilizarea cu altă destinaţie a fondului de rulment sau a fondului de reparaţii, altfel decât este prevăzut la art. 71 şi 72 constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei.
La litera (m), legea precizează că utilizarea şi gestionarea veniturilor asociaţiei de proprietari, altfel decât este prevăzut la art. 20, 70 şi 74 constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei.
Buna Ziua,
Ma gasesc intr-o situatie disperata, am in Sibiu un appt la etajul 4 cu acoperis de tigla. Mi-a intrat apa in apartament, un dormitor e total compromis, parchet, ziduri, inst elecrtica.
Administratorul nu vrea sa stranga banii ptr reparatii..pe motiv ca daca nu are bani nu repara. Ma lupt cu primaria, cu sanepidul, cu politia…la toti dureaza sa miste prtitia 30 de zile..politia locala i-a dat avertisment verbal…dar mie-mi ploua in casa, aprtamentul e aproape de nelocuit..in curand apa va ajunge si la vecini…
Administratorul nu raspunde la telefon, nu are adresa de email, si pentru ca e neocupat, mai adminstreaza 2 asociatii de locatari.
Primaria nu are date despre asociatia asta, nu stie cine e presedinte, nici noi…primaria nu primeste in audienta…si in apartamentul meu continua sa ploua.
Ce sa fac?
Buna ziua. Parcurgeti toti pasii legali – scrieti o adresa catre presedintele asociatiei de proprietari – e obligat sa raspunda in 10 zile. Daca nu raspunde sau nu ia masuri, adresati-va primariei. Dupa aceea, urmatorul pas e instanta de judecata – dar ar fi bine sa aveti dovada ca ati parcurs celelalte etape cerute de lege.
Buna ziua, as avea si eu o intrebare.
La blocul unde m-am mutat la sfarsitul luni Mai anul 2021 se strange fond de reparatii, contractul de reparatie al acoperisului a fost semnat de fostul proprietar in Ianuarie desi apartamentul deja era in tranzactie spre mine, el nu ma avertizat ca o sa am de platit 900 RON lunar pentru fondul de reparatie, iar el nu a platit din Ianuarie pana in Mai nimic spunand la Administrator ca el se muta si va achita urmatorul locatar in acest caz eu.
Intrebarea mea este, pot fi obligat sa platesc orice daca fostul proprietar a semnat? eu nici macar contractul nu am vazut si Administratori vin la usa mea sa achit sume enorme si cand le explic situatia mea imi spun ca voi fi chemat in instanta…
Este posibil asa ceva?
Dvoastra trebuie sa platiti ratele incapand cu data la care s-a facut actul de vanzare – cumparare.
Presedintele are obligatia sa va puna la dispozitie orice document. Faceti cerere scrisa sa va dea contractul si procesul verbal de la adunarea generala ca sa vedeti ce s-a hotarat si la ce data.
Daca refuza, puteti sa faceti sesizare la departamentul specializat din Primarie.
Buna ziua! in asociatia in care locuiesc nu s-a constituit nici fondul de reparatii si nici fondul de rulment, in schimb, doar pe scara blocului in care locuiesc incepand de anul trecut se tot fac lucrari de amenajare iar banii necesari se strang separat de la fiecare locatar si se inregistreaza in tabelul lunar in coloana aferenta debitului restant provenit din prestatiile succesive. Tabelul nu are coloana separata pt acest tip de cheltuiala. M-am adresat in scris asociatiei si primariei. Asociatia mi-a raspuns ca asa au hotarat locatarii de pe scara mea si mi-a aratat un tabel cu semnaturi, iar de la primarie inca nu am primit un raspuns. Eu stiu ca aceste fonduri se aproba in Adunarea Generala ori, din 2019 aceasta nu s-a mai tinut pe motiv de pandemie. Ce ma sfatuiti sa fac? multumesc!
Buna ziua. Este corect cum ati procedat, adresandu-va asociatiei si primariei.
Intrebati asociatia cand a strans semnaturile si de ce nu sunteti si dvs in tabel. Intrebati vecinii daca au semnat cu adevarat sau tabelul e un fals.
In general, reparatiile se fac doar cu aprobarea AG si, mai mult decat atat, cu adoptarea unui buget anual de venituri si cheltuieli.
Buna ziua! in asociatia in care locuiesc nu s-a constituit nici fondul de reparatii si nici fondul de rulment, in schimb, doar pe scara blocului in care locuiesc incepand de anul trecut se tot fac lucrari de amenajare iar banii necesari se strang separat de la fiecare locatar si se inregistreaza in tabelul lunar in coloana aferenta debitului restant provenit din prestatiile succesive. Tabelul nu are coloana separata pt acest tip de cheltuiala. M-am adresat in scris asociatiei si primariei. Asociatia mi-a raspuns ca asa au hotarat locatarii de pe scara mea si mi-a aratat un tabel cu semnaturi, iar de la primarie inca nu am primit un raspuns. Eu stiu ca aceste fonduri se aproba in Adunarea Generala si sunt sume fixe calculate pe cota indiviza ori, din 2019 aceasta nu s-a mai tinut pe motiv de pandemie. Ce ma sfatuiti sa fac? multumesc!
Buna ziua ! La subsolul scarii mele s-a spart o teava cu dejectii si a inundat subsolul, am instiintat presedintele asociatie, sa faca reparatia si curatarea din fondul de reparatii care tot s-a adunat de ani de zile, el mi-a zis ca mai intai trebuie facuta o adunare generala si aprobata de aceasta. Care sunt etapele instiintarii legale si cum se procedeaza? Si se poate da accordul doar de pe scara respectiva si se poate da accordul pe grupul unui canal electronic? Ce ma sfatuiti? Va multumesc !
Buna ziua,
Asociatia de propietari unde sunt si eu propietar , a hotarat strangerea de fonduri de reparatie acoperis ,(acoperis ce a mai fost reparat cu cativa ani in urma dar lucrarea a fost defectuasa si acum se incearca recuperarea prejudiciului in instanta), dar eu nu am semnat nici un document care sa confirme ca sunt deacord cu aceasta noua strangere de fonduri,care nu avea nici o oferta de pret la baza. Pe langa toate acestea m-am trezit ca am de plata 380 de lei pe luna timp de 8 luni , suma la care mi se retin si penalizari ca nu sunt deacord cu aceasta.
Dupa multe discutii si notificari catre asociatie, acestia nu vor sa-mi puna la dispozitie nici o oferta, nu vor sa-mi puna la dispozitie modul de calcul al penalizarilor, verificarea pe care o fac cenzori si in plus dupa ce am tot discutat eu cu ei , au revenit cu o recalculare a penalizarilor din trecut si mi-au fost restituiti in jur de 700 de lei , motiv pentru care eu am cerut copii dupa verificarea facuta de cenzori, iar presedintele mi-a spus ca sa ma adresez instantei daca doresc acest lucru. Este normal sa se intample asa ceva ? Iar astazi dupa mesajele mele se organizeaza o alta sedinta de propietari, eu fiind in bucuresti iar apartamentul in Constanta , v-a trebui sa merg pana acolo sa ma cert cu ei , dar motivul discutiei fiind prezentarea ofertei de reparatie acoperis. Oferta ce nu a stat la baza strangerii de fonduri.
As dori sa stiu daca aceasta strangere si suma pe care au stabilit-o este legala ?
Va multumesc