Actualizarea actelor constitutive ale asociațiilor de proprietari în baza Legii 196/2018 este obligatorie pentru toate asociațiile din țară, a explicat președintele Federației Asociațiilor de Proprietari Brașov (FAP), avocatul Vasile Emil Martin, într-un webinar pe această temă. Neactualizarea poate avea consecințe grave în asociațiile de proprietari.

Ioana Oancea

Editorul proiectului jurnalistic independent ProblemeLocative.ro

Potrivit specialistului, cele mai importante trei motive pentru care actualizarea actelor constitutive ale asociațiilor de proprietari trebuie îndeplinită sunt:

1. Schimbarea legii de organizare și funcționare a asociațiilor de proprietari;
2. Evitarea conflictelor între proprietari privind calitatea de membru al asociației;
3. Pentru a putea dovedi calitatea de reprezentare a asociației.

Modificările actelor constitutive au devenit obligatorii de la sfârșitul anului 2019, când a intrat în vigoare termenul prevăzut de Legea 196/2018, care arată la art 104, (1) că: “În termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociaţiile de locatari din condominiile ale căror unităţi de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condiţiile legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de proprietari au obligaţia să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi”. Legea a intrat în vigoare la 28.09.2018, deci termenul a fost atins la sfârșitul lui septembrie 2019.

Potrivit aliniatului 2 al art 104, asociaţiile de proprietari înfiinţate anterior intrării în vigoare a prezentei legi îşi păstrează statutul juridic obţinut la data înfiinţării acestora, dar se vor organiza şi vor funcţiona în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Evitarea conflictelor între membrii asociației

Potrivit legii, în acest moment există două categorii de proprietari – cei simpli, care își dobândesc calitatea prin achiziționarea, moștenirea, etc, a unei proprietăți – sau proprietari membri ai asociației. Aceștia își dobândesc calitatea dacă semnează adeziunea la înființarea asociației sau depun ulterior o cerere pentru a primi calitatea de membru.

Importanța e dată tot de Legea 196 art 48 alin 1 – adunarea generală poate adopta hotărâri dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociațiilor de proprietari sunt prezenți personal sau prin reprezentanți. Hotărârile se iau cu votul proprietarilor membri.

Proprietarii care nu sunt membri ai asociației pot să participe la AG, dar nu au drept de vot în toate cazurile, ci doar când este vorba de lucrări de modernizare a condominiului sau lucrări mai ample.

Calitatea de reprezentare

De asemenea, este foarte important ca asociația de proprietari să fie condusă de persoane care au calitate de reprezentare. Instituția reprezentării a fost definită ca fiind situația în care o persoană, numită reprezentant, a fost ales președinte al asociației de proprietar și îndeplinește acte de procedură în numele și în interesul acelor proprietari, iar acestea pot fi exercitate personal sau prin reprezentanți, a subliniat președintele federației brașovene.

Este obligatoriu ca președintele asociației de proprietari să îndeplinească următoarele criterii: să fie proprietar în condominiul respectiv, să aibă calitate deplină de exercițiu și să fie membru al asociației, subliniază Vasile Emil Martin. “Sunt multe situații în care președinții de asociații nu mai au calitate de proprietari,” atrage atenția avocatul. Totuși, numai în instanțele de judecată se testează sau se pune în discuție instituția reprezentării, unde părțile vor să exercite drepturi procedurale personal sau prin reprezentanți.

“Dacă ajungem la instanța de judecată – primul lucru care se pune în discuție e calitatea de reprezentare. Dacă se constată că nu sunt îndeplinite condițiile, instanța va da un termen scurt pentru acoperirea lipsurilor, iar dacă acestea nu sunt acoperite – va anula cererea de chemare în judecată,” explică avocatul.

Dovada calității de reprezentare se face prin:

1. Proces verbal al adunării generale;
2. Încheierea judecătorească în baza procesului verbal al AG cu privire la actul adițional la acordul de asociere;
3. Împuternicire din partea asociației;
4. Act de identitate.

Neactualizarea duce la nulitatea hotărârilor

“Dacă nu rezolvăm partea aceasta de modificare a actelor constitutive, avem toate șansele ca la un moment dat, toate hotărârile adunării generale cu privire la multe aspecte legate de organizarea și funcționarea asociației să fie nule de drept. Nicio hotărâre a adunării generale a asociației nu este valabilă, dacă aceste documente nu se modifică și nu intrăm în legalitate,” atrage atenția președintele FAP.

Trebuie însă subliniat că consecințele pot veni și din partea primăriei sau a poliției locale, care în urma unei posibile sesizări din partea unui proprietar, poate aplica amenda contravenționala pentru cei care nu au făcut actualizarea actelor constitutive ale asociațiilor de proprietari. Obligația este a președintelui. Amenda este cuprinsă între 200 și 1.000 lei.

Acesta atrage atenția că ori de câte ori sunt modificări în componența asociației de proprietari, este nevoie ca un nou act additional să fie depus la instanță. Actualizarea documentelor se poate face într-o ședință a AG, care poate fi ordinară, extraordinară sau de modicare de documente. Acest demers este de altfel o obligatie legală, atrage atenția președintele FAP.

Atunci se discută despre cererile primite de asociație, înregistrate pentru ca noii membri să fie primiți în asociație și alte modificări de structură, de conducere, sediu, etc.

Documente necesare:

• Cererea pentru dobândirea calității de membru al asociației (este bine ca ambii soți să devină membrii ai asociației, dacă sunt ambii proprietari);
• Actul de spațiu (contract de vânzare-cumpărare, donație, moștenire);
• Documentele de identitate ale proprietarilor;
• Extrasul de carte funciară de informare pentru condominiu;
• Proces verbal al adunării generale;
• Statutul asociației actualizat conform L196/ 2018;
• Actul aditional al acordului de asociere;
• Cererea adresată instanței competente;
• Taxa de timbru (20 lei).

De asemenea, cererea asociației trebuie semnată de președintele în funcție. Acesta rămâne în funcție până când există o încheiere judecătorească care oficializează numirea noului șef de asociație.

Proceduri:

1. Colectarea documentelor;
2. Întocmirea noului statut;
3. Întocmirea actului adițional;
4. Autentificarea documentelor;
5. Achitarea taxei de timbru (20 lei);
6. Depunerea documentelor la instanță;
7. Obținerea încheierii judecătorești;
8. Legalizarea încheierii;
9. Înscrierea modificărilor în registrul special al asociațiilor.

Vrem să vă știm povestea. Dacă vă confruntați sau v-ați confruntat cu situații deosebite, vă rugăm să ne scrieți povestea dumneavoastră la redactia@problemelocative.ro.
Acest proiect își propune să aducă informația în spațiul public, respectând confidențialitatea și normele jurnalistice.

Citește și: